Arrendamiento de locales y viviendas

IMPACTO DE LA APLICACIÓN DEL RD 463/2020 de 14 de Marzo POR EL QUE SE DECLARA EL ESTADO DE ALARMA EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL Y ARRENDAMIENTOS DE NEGOCIO. DIFERENCIAS EN SU TRATAMIENTO.

Resulta indubitado para cualquiera que la situación creado a raíz de la declaración del Estado de Alarma con base en la protección de la Salud Pública frente al Coronavirus o COVID 19, tiene una repercusión directa e indirecta en la gran mayoría de los sectores económicos y relaciones particulares, y como no puede ser de otro modo, también en los contratos en los que se dan prestaciones recíprocas como los de arrendamiento, en los que el arrendador ha de garantizar el uso pacífico de la cosa en condiciones óptimas para el uso por el que se arrendó, y el arrendatario ha de satisfacer por ello una renta en los plazos y cuantía determinados en el contrato, entre otras condiciones.

Esta situación de FUERZA MAYOR, tiene sin duda una carácter imprevisible e inevitable, y además un carácter involuntario, ya que ha sido “impuesto” por el Gobierno de la nación en pro del interés general como es la Salud Pública. Cuando ambas partes celebraron el contrato de arrendamiento de local o de vivienda, ninguno de ellos pudo imaginar que sería conveniente regular los efectos del contrato en caso de Fuerza Mayor, ni mucho menos imaginar que les sorprendería una situación de Pandemia a Escala Mundial. No obstante lo anterior, es posible que en algunos contratos de arrendamiento sí que se hayan estipulado las consecuencias del incumplimiento de una u otra parte por causa de Fuerza Mayor, en cuyo caso habrá que atenerse a lo libremente pactado, ya sean los efectos extintivos o modificativos del contrato (suspensión, aplazamiento, o reducción de la renta, por ejemplo)

Para el caso de que nada se haya pactado, debemos tratar las posibles consecuencias del supuesto de Fuerza Mayor dependiendo de si el contrato de arrendamiento del inmuebles es para su uso como local de negocio, o bien para su uso de vivienda permanente.

1. LOCAL PARA USO DE NEGOCIO
Como consecuencia del Decreto de Declaración del Estado de Alarma, hay una gran mayoría de negocios que han sido obligados a cerrar totalmente y que se incluyen en el Anexo del mismo , y otros tantos – muchos de ellos de prestación de servicios profesionales- que no han sido obligados a interrumpir su actividad pero sin embargo con el deber de confinamiento de todos los habitantes, no pueden prestar sus servicios con la normalidad precedente, pudiendo sus trabajadores acudir a la oficina o local, pero sin poder aperturar al público en general, lo que como consecuencia deviene en una significativa disminución de ingresos, y por tanto imposibilidad de atender todos los pagos comprometidos.

Entendemos que para estos supuestos, el arrendatario podría exigir al arrendador una modificación de contrato, con carácter temporal, consistente en una disminución de la renta y/o aplazamiento de su pago, ante la imposibilidad de realizar su actividad, lo cual no es imputable ni a una parte ni a otra, sino a la causa de Fuerza Mayor. Se podría incluso solicitar la resolución contractual si el período de suspensión temporal de la actividad previsiblemente supondría un nivel de pérdidas de tal cuantía que el negocio no podría recuperarse a corto/medio plazo tras el levantamiento de las medidas establecidas por el Estado de Alarma o en su caso declaraciones de Estado de
Excepción o Sitio que pudieran acaecer.

Esta conclusión se deriva de la construcción jurisprudencial denominada REBUS SIC STANTIBUS (traducido: estando así las cosas) que sería aplicable siempre y cuando no existan en el contrato otros mecanismos previstos para estas situaciones. Esta regla rige cuando se rompe el equilibrio económico del contrato y a una de las partes le resulta imposible o muy gravoso su cumplimiento, permitiendo en dicho supuesto la revisión de las obligaciones y contratos. Tal y como se define en las STS (SSTS 08/07/1991, 24/06/1993, 18/01/1996 y 27/04/2012, entre otras muchas) se trata de un instituto jurídico excepcional, que sólo debe aplicarse cuando se produzca "una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes en el de celebración, una desproporción exorbitante de las prestaciones que ello acontezca con la sobrevenida de circunstancias imprevisibles y que se carezca de otro medio para remediar el perjuicio o ausencia de previsiones revisorias de futuro, con la negativa de que se haya producido una desproporción exorbitante fuera de todo cálculo".

Es por tanto que si el arrendatario de un local de comercio al por menor, o de un gimnasio por ejemplo, ha tenido de suspender toda actividad consecuencia de las medidas tomadas contra la expansión del COVID 19, no puede utilizar o obtener rendimiento alguno del local arrendado, por lo que se produce un grave desequilibrio entre las prestaciones de las partes, pues por contrato estaría obligado a satisfacer una renta para el uso de un local
que no puede utilizar por causas ajenas a las partes, imprevistas, extraordinarias e imprevisibles a la celebración del contrato. Sería aplicable excepcionalmente la referida Doctrina Jurisprudencial de manera que las rentas fueran sustancialmente reducidas y/o suspendidas temporalmente, lo que deberían pactar arrendador y arrendatario, para evitar la situación de impago total o parcial y acudir a los Tribunales una vez sea posible.

2.- ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA PERMANENTE

En el caso de los arrendamiento de vivienda para uso permanente o habitual, la situación es bien distinta o más bien totalmente contraria a lo anterior, puesto que debido a la situación extraordinaria de confinamiento al que los ciudadanos estamos obligados temporalmente, sí
que se está usando la vivienda, e incluso se le está dando un “sobreuso” que tampoco estaba previsto en el contrato.
Por otro lado es posible que la situación de paralización de ciertas actividades ya suponen o van a suponer en un futuro inmediato la merma en los ingresos de muchas familias que no les permitirán afrontar como lo hacían con anterioridad los pagos de los alquileres y de las hipotecas de su vivienda habitual.

Respecto de las hipotecas, el Gobierno sí que ha establecido en el Real Decreto Ley 8 /2020 de 18 de Marzo (arts 7 a 16) una moratoria en el pago mientras dure la suspensión de las actividades, sin embargo no se ha regulado efecto alguno sobre los contratos de arrendamiento de viviendas habituales que, en palabras del Presidente del Gobierno en varias de sus comparecencias, lo ha dejado en manos de arrendadores y arrendatario, instando a la comprensión y entendimiento entre unos y otros, debido a la situación que actualmente vivimos.
Esta pérdida de poder adquisitivo, total o parcial, entendemos que no le facultaría para exigir suspensión, modificación o resolución alguna del contrato de arrendamiento de vivienda, en tanto en cuanto, no se produce un desequilibrio en las prestaciones, pues puede disponer del
objeto del contrato. El arrendamiento de vivienda tiene como finalidad o base la de poder habitar esa vivienda de forma permanente, y dicha base no ha sido alterada por las medidas tomadas para la lucha contra la expansión del COVID 19, ni ha producido desequilibrio alguno, por lo que dada la excepcionalidad y aplicación cautelosa que nuestro Tribunal Supremo dicta, no nos encontramos ante el supuesto de posible la aplicación de la regla REBUS SIC SANTIBUS, pues su aplicación en este supuesto, también podría suponer su aplicabilidad por ejemplo en el caso de que un arrendatario quedará en situación de desempleo o similar y no pudiera pagar la renta, es decir, daría vía libre para su aplicación en cualquier supuesto en el que, pudiendo habitar la vivienda de forma permanente, sin embargo ni puede atender la renta.

Es por tanto que en lugar de poder exigir el arrendatario esa reducción, bajada o suspensión de la renta que paga por su vivienda habitual, ha de apelar a la comprensión y entendimiento del arrendador que, en la medida de sus posibilidades (particular con hipoteca/ particular sin
hipoteca/fondo de inversión/ entidad financiera, etc,) podría apoyar una medida temporal de esta índole, pero no estando obligado jurídica o legalmente a ello